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房地产合同解除案件中违约金和购房款利息都应支持
双击自动滚屏 发布者:admin 发布时间:2014/1/14 8:09:51 阅读:3468次 【字体:


   2010年12月30,烟台某某房地产开发公司(以下简称某某公司)与姜某签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定:姜某购买某某公司开发建设的和新都城2号楼A座一层、二层商品房各l套,总价款为35万元;买受人逾期付款超过30日,则出卖人有权解除合同,买受人应按累计付款的2%向出卖人支付违约金;出卖人应在 2012531前,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用,出卖人逾期交房不超过90日的,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金,合同继续履行,逾期超过90日的,则买受人有权解除合同;该合同自生效之日起30日内由出卖人申请预售登记备案。双方在两份合同附件中约定买受人应于 2010年12月30缴付首期房款11万元,余款24万万元,在出卖人登记完毕本《商品房买卖合同》后7日内,买受人须提供并办理完毕按揭所需要的相关手续。如买受人以按揭付款或公积金方式缴付房款,而出卖人在规定期限内未收到买受人全部相关手续及款项时,则依照本买卖合同买受人逾期付款的违约责任办理。双方同时约定,买受人所购房屋需全款付到出卖人账户后方可办理入住手续。
  自 2010年10月25 201217,姜某分3次支付给某某公司购房款21万元。此后姜某未再向某某公司支付购房款,亦未办理贷款的相关手续。 2012114,某某公司按照双方约定对两套房屋进行了预售登记备案。某某公司未向姜某交付上述房屋。
  201212月,某某公司以姜某逾期支付购房款为由起诉至一审法院,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并要求姜某支付违约金。

法院经审理认为,某某公司与姜某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属有效,双方当事人均应依约履行。在某某公司依约履行合同义务的情形下,姜某未能及时支付剩余购房款,其应对此承担违约责任。因此,对姜某拒绝支付某某公司违约金的上诉请求,法院不予支持。姜某违约后,某某公司依约享有合同解除权,姜某也表示愿意解除合同。鉴于此,并考虑双方的诉争标的已卖与他人的客观情况,对姜某提出的要求继续履行合同的请求,法院亦不予支持。鉴于一审判决已判令姜某支付违约金,且双方所签两份合同均无若解除合同已付购房款利息不予返还的约定,根据公平原则,某某公司对姜某已付购房款的利息应当一并予以返还。姜某的该项上诉请求合理,应当予以支持。据此判决:一、解除北京强佑公司与邱某签订的两份《商品房买卖合同》;二、某某公司返还姜某已付购房款并支付利息。
  就本案而言,应当明确以下两个问题。
  1.支付违约金是违约的法律后果,返还购房款是合同解除的法律后果
  本案中,合同双方对违约金作了明确规定,因此在违约行为发生后,违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任,这是其违约行为导致的法律后果。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测,违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任,这也是对当事人意思自治的尊重。
  2.购房款的利息应当与购房款适用同一法律规则
  购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系,根据孳息随原物的原则,在当事人没有特别约定的情况下,购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。如上所述,购房款的返还是合同解除的法律后果,合同解除后,购房款被视为自始归属于姜某所有,某某公司应当予以返还。同时,利息归属又取决于货币本身的归属。

 

 
 

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